Contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato d’uso gratuito consiste nella cessione in uso gratuito di un bene di proprietà da parte del proprietario, detto in questo caso comodante, ad un comodatario. Il contratto di comodato d’uso è previsto e regolamentato dal codice civile (articoli 1803-1812), anche se non trattandosi di una locazione non deve essere necessariamente stipulato in forma scritta. In caso di stipula di un contratto scritto, sarà necessario registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Le spese di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito possono essere accollate al comodatario, ma un eventuale versamento mancato di queste spese rimane responsabilità del proprietario.
La durata del contratto di comodato gratuito è libera, e può essere legata a periodi indeterminati a meno di disdette comunicate in tempi ragionevoli.

Poiché questo non è un contratto di locazione, il proprietario deve denunciare la rendita catastale: questo comporterà una maggiorazione del 30% da parte del caf, che non sarà applicata nel caso in cui l’immobile risulti concesso in uso gratuito a un proprio familiare, a patto che questo lo abiti regolarmente l’iscrizione anagrafica supporti la situazione del comodatario.
In questi casi, se il comodato intercorre tra parenti in linea retta (genitori/figli), la recente Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’obbligo di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito per poter beneficiare della riduzione della base imponibile Imu del 50%.

Nonostante il comodato d’uso rimanga sostanzialmente gratuito, è comunque possibile attribuire al comodatario le spese condominiali ed un eventuale importo periodico di rimborso spese, purché la somma sia tale da non supporre l’esistenza di un contratto di locazione non registrato regolarmente (Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 4976 del 4 giugno 1997). Questa tipologia di contratto viene purtroppo utilizzata a volte per affittare proprietà in modo non regolare, prevedendo pagamenti di somme in contanti non previste dal contratto effettivo.
In casi simili, se il comodatario è in grado di portare prove concrete a carico dell’attività illecita del proprietario, come ad esempio contratti di utenze luce/gas ecc.. o copie di documenti che dimostrino il pagamento dell’affitto (bonifico/assegno), potrà denunciare la situazione all’Agenzia delle Entrate, senza necessariamente coinvolgere il comodante in modo diretto. In caso di denuncia supportata da prove sufficienti, il comodatario potrà ottenere un contratto regolare della durata di 4 + 4 anni con un canone basato sulla rendita catastale dell’immobile.

Il comodatario ha obblighi di custode del bene, tra i quali è inclusa anche la perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora la proprietà fosse stata adibita ad usi diversi o per periodi maggiori rispetto a quelli consentiti o previsti dal contratto. Il comodatario ha inoltre diritto al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della proprietà, nel caso in cui queste fossero necessarie e urgenti, a meno che il contratto di comodato d’uso non preveda condizioni differenti.